Come funziona l'affitto con riscatto ?
Il mercato dei mutui in Italia resta al palo. Nell'ultimo mese la
domanda di prestiti ipotecari è calata del 42% rispetto al già negativo
2011 (dati Crif). Non vanno meglio le erogazioni, il cui calo si aggira
attorno a percentuali vicine al 50% annuo. Vuoi perché gli istituti di
credito hanno plafond ridotti rispetto al passato da destinare al
prodotto mutui, vuoi perché alcune famiglie si autocensurano credendo di
non avere i requisiti reddituali per ottenere il finanziamento (c'è
anche chi temporeggia confidando in un calo degli spread bancari
e delle quotazioni immobiliari) la situazione è al momento imballata.
Si stipulano meno mutui e, in ogni caso, con spread fuori controllo (in
media superiori al 4% anche se le migliori offerte si attestano al
2,8%).
Tra le categorie penalizzate in questa fase di stretta creditizia i
titolari di partita Iva, piccoli professionisti ma anche tanti
stipendiati con buste paga poco corazzate per reggere la combinazione
tra gli attuali spread cari e i futuri (anche se al momento non in
vista) rialzi dei tassi di interesse (che potrebbero riflettersi sugli
indici Euribor ed Eurirs che, uniti allo spread, compongono il tasso finale a carico del mutuatario).
In questo scenario di fondo sta emergendo una nicchia di prodotti che
si pone come una via di mezzo tra l'acquisto della casa e l'affitto. Un
prodotto che, difatti, bypassa l'ostacolo della richiesta del mutuo. Ci
riferiamo agli affitti con riscatto. Nell'ultimo mese, rispetto allo
scorso anno, l'interesse verso questa soluzione - già diffusa in altri
Paesi - sta crescendo anche in Italia, con un incremento medio delle
offerte del 13% e della domanda del 9% (dati Casa.it). Una diffusione
che sta prendendo piede in particolare nel Nord Italia (Lombardia al
primo posto seguita da Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio).
Come funziona? La formula prevede la stipulazione contestuale di due
accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di
mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che
l'inquilino, a scadenza (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già
stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il canone di locazione
è maggiorato perché una metà viene accantonata, da utilizzare nel caso
in cui il soggetto decida di esercitare l'opzione di acquisto. Il prezzo
pattuito per il futuro acquisto è pari, infatti, alla differenza tra il
prezzo di listino già concordato e la somma delle somme accontonate (occhio alle insidie).
Pro e contro per chi va in affitto
L'affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso - ponderando attentamente costi e benefici - per chi non dispone di un acconto per l'acquisto immediato dell'immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l'accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l'Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l'acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Anche se va detto, che in questa fase in cui più fonti indicano che è prevista una contrazione dei prezzi immobiliari bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.
L'affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso - ponderando attentamente costi e benefici - per chi non dispone di un acconto per l'acquisto immediato dell'immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l'accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l'Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l'acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Anche se va detto, che in questa fase in cui più fonti indicano che è prevista una contrazione dei prezzi immobiliari bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.
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